Framework หลักร้อยล้านในการลงทุนอสังหา ฯ

#RoadMap to millionaire
#Framework หลักร้อยล้านในการลงทุนอสังหา ฯ

อสังหา ฯ ก็เหมือนกับเกมส์ ถ้าคุณจะผ่านด่านจนถึงเส้นชัย คุณต้องรู้ว่าเกมส์นี้มันเล่นยังไง

ถ้าคุณต้องไปลองผิดลองถูกเอง ครูส้มบอกเลยว่าเกมส์นี้คุณต้องใช้เวลามากกว่า 10 ปี หนังสือเล่มนี้มันคือทางลัด เป็น Road Map แผนที่ ที่คุณแค่เดินตามมา คุณจะใช้เวลาไม่นานแน่นอน

อาจจะแค่ 3-5 ปี คุณก็จะถึงเส้นชัยที่คุณตั้งเป้าหมายไว้ได้ ก่อนอื่นต้องรู้ Phase ที่คุณอยู่ก่อน แล้วจึงโฟกัส Port ที่คุณต้องเล่น Phase แรกคือ Beginner Investor (BI) นักลงทุนช่วงเริ่มต้นที่มีทุนน้อยกว่า 10 ล้าน ครูส้มก็เริ่มต้นจาก Phase นี้เมื่อ 12 ปีที่แล้ว เราต้องเน้นการลงทุนใน Port แบบ Active ก่อน เน้นการซื้อเข้าแบบกำไรตั้งแต่ซื้อ (ซื้อต่ำกว่าราคาตลาด > 30 %) ในทำเลเกรด A ขายออกตรงตามกลุ่มเป้าหมายอาจจะเป็นนักลงทุน หรือคนซื้ออยู่เอง เพื่อสร้างรายได้แบบกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) หลาย ๆ คนรวมถึงครูส้มช่วงที่ยังไม่มีทุนของตัวเอง

เราจะเริ่มจากใช้เงินคนอื่นลงทุน (OPM : Other People Money) และแหล่งเงินคนอื่นที่ดอกเบี้ยถูกที่สุด และปลอดภัยที่สุดก็คือ ธนาคาร และสินเชื่อกู้บ้านเพื่อที่อยู่อาศัยนั่นเอง (ดอกเบี้ย 3-5% ต่อปี แค่มีรายได้ที่แน่ชัด เครดิตไม่เสีย ก็กู้ได้แล้ว โดยใช้ทรัพย์ที่กู้ซื้อ เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน) แต่ก็ต้องกลับไปที่แก่นการลงทุนนะคะ ต้องหาทรัยพ์ทำเลเกรด A และราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อให้มีกำไรตั้งแต่ซื้อให้ได้ และจำไว้ว่าห้ามหลงรักทรัพย์ของตัวเอง ช่วงเเรกท่องไว้เน้นพอร์ต Active คือขายก่อนเพื่อสร้างกำไรส่วนต่าง และเติบโตพอร์ตก่อน เราจะไม่เน้นปล่อยเช่า ไม่งั้นจะเติบโตช้ามาก (ครูลองมาแล้ว)

เอาให้เข้าใจสุด คือ เงินกู้จะเปลี่ยนเป็นเงินตรู ตอนคุณตัดขายเท่านั้น หัวระเบิดไหมคะ

เช่น ตอนนี้ความสามารถในการกู้ของคุณ ได้ที่วงเงิน 2,000,000 บาท ต้องหาทรัพย์ที่ราคาประเมินตลาดไม่ต่ำกว่า 2,000,000 บาท แต่คุณต้องเจรจาต่อรองให้ได้กำไรตั้งแต่ซื้อ เหมือนที่ครูส้มให้รายละเอียดในหนังสือเล่มนี้ ถ้าคุณเก่งคุณอาจจะได้ราคาต่ำกว่าตลาดสัก 40 % นั่นคือราคาตลาด 2,000,000 บาท แต่คุณจะซื้อได้ในราคา 1,200,000 บาท (2,000,000 – (2,000,000 x 40/100)) ต่ำกว่าราคาตลาด 40 %

หลังจากนั้นคุณก็อาจจะปรับปรุงทำสีเพื่อลดค่าเสื่อม แล้วยื่นกู้ในราคา 2,000,000 บาทเท่ากับราคาตลาด ถ้าธนาคารปล่อยกู้ 100 % และความสามารถคุณถึง คุณก็จะกู้ซื้อบ้านหลังนี้ได้ 2,000,000 บาท แต่คุณซื้อจริงเพียงแค่ 1,200,000 บาท นี่แหละที่ครูส้มเรียกการใช้เงินคนอื่นลงทุน (OPM)

ถึงขั้นตอนนี้ คุณจะได้เงินส่วนต่างการกู้ ที่เรียกว่า Excess Cash ออกมา ถึง 800,000 บาท (หัวระเบิดเลยไหมคะ)

แต่ๆๆๆ อย่าพึ่งเอาเงินตรงนี้ไปใช้นะคะ เอามาวางแผนการลงทุนก่อน

เงินส่วนเกินการกู้ (Excess Cash)

นี้เราจะแบ่งเป็น 2 ส่วน

1. เงินสดสำรองฉุกเฉิน (Reserve Cash) เอาไว้ผ่อนบ้าน 1 ปี กรณีที่อยู่ระหว่างปรับปรุงรีโนเวททรัพย์ระหว่างรอขาย
   เช่น กู้ 2,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 12,000 บาท (ระยะเวลากู้ 30 ปี) คุณต้องเตรียมเงินสำรองฉุกเฉิน = 12,000 x 12 = 240,000 บาท (เผื่อค่าผ่อน 1 ปี)
2. เงินสดส่วนที่เหลือเอาไปลงทุนต่อยอด (Reinvest) ห้ามเผลอมาเอาเงินตรงนี้ไปใช้จ่ายเด็ดขาดนะคะ ไม่อย่างนั้นหายะอาจมาเยือน ท่องให้ขึ้นใจนี่เงินกู้ มีดอกเบี้ย เราต้องเอาไปลงทุนให้ชนะดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น เราถึงจะชนะเกมส์อสังหา ฯ เช่น เคสตัวอย่าง จะเหลือเงินไปลงทุนต่อที่ = 800,000 – 240,000 = 560,000 บาท
   ถ้าเลือกกลุ่มเป้าหมายในการขายเป็นคนซื้ออยู่เอง คุณจะต้องปรับปรุงรีโนเวทบ้านเพื่อให้มีความแตกต่างจากตลาดที่ขายบ้านมือสองแต่ขายสภาพเดิม ๆ เลยขายยากและขายไม่ได้ราคา ใช้เงินที่เหลือจากการกู้หักเงินสดสำรองฉุกเฉิน 1 ปี จำนวน 560,000 บาท จะถูกใช้ในการปรับปรุงตบแต่งบ้านและทำการตลาดขาย ถ้าราคา บ้าน 1.2 ล้าน ครูส้มจะใช้งบประมาณปรับปรุง ประมาณ 15-20% ของราคาซื้อ ทำแบบสวยคุณภาพไปเลยที่ 20 % ก็ราว ๆ 240,000 บาท (20/100 x 1,200,000) ระยะเวลารีโนเวทบ้านมือสองที่ครูส้มและนักเรียนในคลาส REMC/FLMC ใช้อยู่ราว ๆ 1 – 1.5 เดือน ซึ่งพวกเราประกาศขายตั้งแต่รีโนเวทแล้ว ทำให้บางคนลูกค้าจองตั้งแต่ยังรีโนเวทไม่เสร็จไปอีก ทำให้พวกเราใช้เวลาขายบ้านรวมปรับปรุงกันอยู่ราวๆ 2-3 เดือน/ทรัพย์ เริดมั้ยหล่าาาาาา ซึ่งถ้าขายคนอยู่เราก็ขายที่ราคาตลาดเลย
   นั้นคือ 2,000,000 บาท และเราสามารถขายได้ตอนที่ยังจำนองธนาคารอยู่นะคะ (ไม่ต้องรอให้ผ่อนหมดถึงขายได้) นี่แหละคือข้อดีของการใช้เงินคนอื่นลงทุน

มาดูกำไรกันที่เกิดขึ้น

ซื้อมา 1,200,000 บาท

ปรับปรุง 240,000 บาท

ผ่อนบ้านไป 3 เดือน 36,000 บาท (ผ่อนเดือนละ 12,000 บาท)

ค่าโอน 50,000 บาท(ประมาณการณ์)

ค่าปรับธนาคาร (3%) 60,000 บาท (กู้วงเงิน 2,000,000 บาท)

รวมต้นทุน 1,536,000 บาท

ขายราคา 2,000,000 บาท

กำไรทันที 464,000 บาท (ในเวลา 3 เดือน แบบไม่ใช้เงินตัวเองลงทุน)

เข้าใจรึยังว่าทำไมครูส้มไม่แนะนำ ให้กู้บ้านเพื่อปล่อยเช่าในช่วงแรกของการลงทุน เพราะถ้าทรัพย์นี้คุณปล่อยเช่า เดือนละ 15,000 บาท (ผ่อนธนาคาร 12,000 บาท) เท่ากับคุณได้ Passive Income กำไรจากค่าผ่อน 3,000 บาท/เดือน (PI = ค่าเช่า – ค่าผ่อน) กำไร 464,000 บาทจากการขายแค่ 3 เดือน ถ้าเช่าได้ passive income เดือนละ 3,000 คุณจะได้เงินก้อนนี้ต้องใช้เวลา 464,000/3,000 155 เดือน (เกือบ 13 ปีเท่านั้นเอง)

เข้าใจรึยังค่ะ

ว่าถ้าอยากเติบโตในช่วงแรก เราต้องเน้นพอร์ต Active เท่านั้น พอตัดขายไปเงินกู้เปลี่ยนเป็นเงินตรูเรียบร้อย เครดิตคุณก็ว่างพร้อมลุยกู้ต่อได้ ทำซ้ำวนลูป Acive ไปเงินในส่วน Capital Gain และ Excess Cash ก็จะโตขึ้น ๆ โดยเฉพาะการ Flipping (ในพอร์ต Active) ที่ใช้เงินทุนน้อย ระยะเวลาสั้น อัตรากำไรสูง แล้วพอเงินทุนโตมากกว่า 10 ล้านแล้ว ค่อยขยายไปสู่ Port แบบ Passive โดยการปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้แบบกระเเสเงินสด (Cashflow) เพื่อขยายเงินทุนให้มากก่อนอย่างรวดเร็ว

“คีย์คือ พอร์ตนี้เราจะไม่กู้นะคะ จะใช้รูปแบบเงินสดซื้อ ”

อ้าวก็เงินเราเติบโตเยอะแล้วนี่ค่ะ โดยเริ่มจากแบ่ง Port แบบ 50:50 ซื้อขาย (Active Port):ปล่อยเช่า (Passive Port)

ครูส้มเรียกว่า Professional Investor (PI) ตอนนี้คุณเริ่มมีความเชี่ยวชาญ ในการลงทุนอสังหา ฯ แล้ว และถ้าจะให้ดีที่สุด ในส่วนของ Passive Port (ที่ซื้อด้วยเงินสด) ครูส้มจะเอาโฉนดปลอดภาระไปทำวงเงิน OD แบบใช้ความรู้จาก OD secret (อาวุธสำคัญในการขยายพอร์ต) คลาสแถม ของคลาส REMC และ FLMC เพื่อแปลงโฉนดปลอดภาระเป็นเงินทุนต่อ ในพอร์ต Active แบบซื้อขาย โดยวงเงิน OD ไม่ใช้ก็ไม่เสียดอกเบี้ยนะคะ แถมทรัพย์ในพอร์ต Passive ที่เราเอามาทำ OD ก็สร้างกระเเสเงินสดจากค่าเช่า (Cash Flow) ให้เราได้อีก

คุ้มไหมคะ พอร์ต Passive นี้
ได้ทั้งค่าเช่าได้ทั้งวงเงินเพื่อเอาไปลงทุนต่อ ในพอร์ต Active ไม่ใช้ก็ไม่เสียดอกเบี้ย

“ไม่รวยและมั่งคั่งยังไงไหว “
นักเรียนคลาสครูส้ม กับ Framework ทั้งหมดนี้ ในการสร้างพอร์ตทั้ง Active และ Passive แบบรู้ Phase ของตัวเอง

สุดท้ายเป้าหมายนักลงทุนอสังหา ฯ ทุกคน อยากไปถึง คือ Ultimate Investor (UI) คือ พอร์ตการเกษียณที่จะมีแต่ Port Passive 100% รับรายได้จากค่าเช่า (Cashflow) 100 % โดยที่พอร์ตอสังหา ฯ ที่ซื้อด้วยเงินสดนี้ ต้องได้ค่าเช่า > ค่าใช้จ่ายที่ต้องการ (Lifestyle ที่ต้องการ)

เช่น ถ้ามีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 200,000 บาท และได้ ROI ค่าเช่า 6 %/ปี ต้องสร้างพอร์ตปล่อยเช่ามูลค่า
= (ค่าเช่าที่ต้องการ x 12 )/(%ROIค่าเช่า/100)
= (200,000 x 12)/(6/100)
= 40,000,000 บาท

ซึ่งถ้าเป็นนักเรียนครูส้ม ที่มี Framework หลักร้อยล้านจาก คลาส REMC/HLDD/FLMC การสร้างพอร์ตอสังหา ฯ มูลค่า 40 ล้าน ใช้เงินลงทุนจริงเพียงแค่ 15-30 ล้าน ก็สามารถสร้างพอร์ต 40 ล้านได้แล้ว เพราะมีวิธีการซื้อทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาด 30-60%

ทั้งหมดนี้นี้คือ เกมส์อสังหา ฯ

ที่คุณต้องผ่านด่าน Biginner Investor (เน้น Active 95% ทำกำไรส่วนต่างการซื้อขายแบบมีกำไรตั้งแต่ซื้อ)

ไปสู่ Profesional Investor (ปรับพอร์ตเป็น Active : Passive 50:50 โดยใช้ Passive เป็นวงเงินสำรองแบบ OD วงเงินเบิกเกินบัญชี)

และไปจบที่ Ultimate Investor (Passive แบบ 100% โดยที่พอร์ตนี้ต้องซื้อด้วยเงินสดรับค่าเช่าจนเพียงพอค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่เหมาะสมกับ Life Style ที่ต้องการ)

ใครเข้าใจเกมส์อสังหา ฯ แล้ว พิมพ์คอมเมนท์บอกครูส้มหน่อยว่า “Real Game”

ครูส้มส้ม