4 การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

วันนี้ครูส้มมี 4 การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่คุณสามารถเข้าใจได้ทันทีที่อ่านจบ

ลงทุนแบบเก็งกำไร

คีย์ คือ ลงทุนสั้น ใช้เงินลงทุนน้อย ได้ผลตอบสูง (>100%) การลงทุนแบบเก็งกำไรมี 2 แบบ

1. ขายใบจองคอนโดมือ 1 แบบนี้นิยมอยู่ช่วงหนึ่งตอนคอนโดบูม ๆ แต่ตอนนี้เหมือนจะไม่ค่อยนิยมแล้ว
   คีย์ต้องเป็นคอนโดที่อยู่ในทำเลเกรด A และความต้องการสูงมาก ๆ (high demand)
2. การฟลิปปิ้ง (Flipping) ทรัพย์มือ 2 แบบวางมัดจำทำสัญญาจะซื้อจะขาย กับทรัพย์ได้หลาย ๆ ประเภท ทั้งบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว หรือแม้แต่ที่ดินเปล่าก็ทำได้ แล้วขายต่อให้นักลงทุนตามสภาพ
   คีย์ต้องซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดมาก ๆ (ต่ำกว่าตลาด >50 %) และทรัพย์อยู่ทำเลเกรด A นักเรียนในคลาส FLMC ครูส้มหลายคน วางมัดจำ 3,000-5,000 บาท ทำกำไรส่วนต่างการขายได้มากถึง 300,000-600,000 บาท เช่น ตัวอย่างจริงมีในคอมเมนท์ด้วยนะคะราคาตลาด 2,200,000 บาท ต่อรองซื้อมาในราคา 850,000 บาท (ต่ำกว่าราคาตลาด 61 %) แบบนี้สามารถตัดขายเอากำไรสัก 30 %

   นั่นคือขายสัก 1,500,000 บาท นักลงทุนก็แย่งกันซื้อแล้ว (ขายต่ำกว่าตลาด 31 %)

ใครเข้าใจเห็นภาพสุดๆ พิมพ์มาว่า “หัวระเบิด”

ลงทุนปล่อยเช่า (Cash Flow)

คีย์ คือ ต้องได้อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) > เงินเฟ้อ % Rental Yield = (ค่าเช่าต่อเดือนx12/ราคาอสังหาริมทรัพย์) x 100

การลงทุนปล่อยเช่ามี 2 แบบ

1. การปล่อยเช่ารายเดือน เป็นเสือนอนกิน ส่วนใหญ่ ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) = 6-8 %
   คีย์ต้องซื้อราคาต่ำกว่าตลาด จะได้ Rental Yield ที่สูงขึ้น และการปรับปรุงตบแต่ง รวมถึงเพิ่มจำนวนห้องนอน จะทำให้ได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นด้วย เช่น ตัวอย่างนักเรียนในคลาส REMC ของครูส้ม
   พี่เอ๋และพี่ใหญ่ สามารถเปลี่ยนค่าเช่าจาก 5,000 เป็น 15,000 บาท ด้วยเทคนิคการปรับปรุงและเพิ่มจำนวนห้องนอน (บางอย่างที่คุณทำไม่ได้ คุณแค่ไม่รู้วิธีแค่นั้น)
2. การปล่อยเช่ารายวัน (AirBNB) แบบนี้จะได้ ผลตอบเเทนค่าเช่าที่มากกว่าถึง 15-20 % แต่การบริหารจัดการมากกว่าแบบรายเดือน
   คีย์ต้องแต่งห้องให้สวยว้าว ใช้งานได้จริง เฟอร์นิเจอร์รวมทั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าต้องครบครัน ทำเลต้องเป็นเกรด A เดินทางสะดวก เหมาะกับคนมาพักช่วงเวลาสั้น ๆ

ลงทุนกับกองทุนอสังหา ฯ

คีย์ คือ ไม่ต้องมีความรู้ในด้านอสังหาริมทรัพย์แบบละเอียด ไม่ต้องเสี่ยงทรัพย์ติดมือ ขาย-เช่าไม่ได้ และใช้เงินลงทุนเริ่มต้นหลักพันก็ลงทุนได้แล้ว มีให้เลือกหลายกองทุน โดยได้รับผลตอบแทน เป็นปันผลเฉลี่ยประมาณ 6-10 %/ปี สภาพคล่องสูง ซื้อขายกองทุนได้เร็วหลักวัน เหมาะกับคนที่ไม่มีเวลาศึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็อยากได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากธนาคาร แต่เติบโตช้าถ้าเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่น ๆ

ลงทุนรีโนเวทปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า

คีย์ คือ ทรัพย์ต้องอยู่ทำเลเกรด A และซื้อต่ำกว่า ตลาด > 30% เพื่อมี Gap ในการปรับปรุงและขายต่อ เน้นกลุ่มลูกค้าคนซื้ออยู่เองเป็นหลัก

การลงทุนปรับปรุงมี 2 แบบ

1. ซื้อทรัพย์แบบโอนเข้าก่อนแล้วค่อยปรับปรุง รีโนเวทก่อนขาย ใช้ต้นทุนปรับปรุงประมาณ 10-15 % ราคาตลาด เพื่อเพิ่มคุณค่าให้กับทรัพย์ลดค่าเสื่อม และอาจจะเพิ่มราคาประเมินได้ด้วย (ถ้ามีการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย โดยเฉพาะภายใน)
   แบบนี้จะมีต้นทุนที่สูงกว่า ทำให้ได้กำไรในการลงทุนอยู่ราว ๆ 30-40 % แต่ก็สูงกว่าการลงทุนอื่น ๆ และชนะเงินเฟ้อไปแบบราบคาบ
2. ซื้อแบบทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ววางมัดจำ 3-5 % ราคาขาย แล้วขอเข้าปรับปรุงเลย (เขาเรียกการ Flipping แหละ) และสามารถขายต่อได้เลยระหว่างสัญญา ทำให้เราไม่ต้องโอนเข้าพอร์ตตัวเอง และใช้ต้นทุนเพียงค่ามัดจำและค่าปรับปรุง ราว ๆ 13-20% ของราคาตลาด
   แบบนี้ต้นทุนจะต่ำกว่าแบบข้อ 1 เยอะมาก เพราะเราใช้แค่ค่าวางมัดจำ แทนราคาอสังหาทั้งหมด เช่น ข้อ 1 ถ้าเราซื้อ 1,000,000 บาท เราต้องจ่าย 1,000,000 บาทก่อน แต่ถ้า Flipping เราวางมัดจำ 30,000 ถึง 50,000 บาท ก็ทำการปรับปรุงได้แล้ว แต่ได้กำไรเท่ากัน ทำให้อัตรากำไร Flipping > 100 % นั่นเอง

จาก 4 การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเราชอบข้อไหนมากที่สุด พิมพ์บอกครูส้มในคอมเมนท์หน่อยค่ะ

1. ลงทุนแบบเก็งกำไรมือ1/มือ2 (Flipping)
2. ลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือน/รายวัน
3. ลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์
4. ลงทุนปรับปรุงรีโนเวทเพื่อเพิ่มมูลค่าโอนเข้า/Flipping