ถ้าคุณอยากรู้รายละเอียดการคิดราคาประเมิน ห้ามพลาดบทความวันนี้เลยค่ะ 
อยากรู้แล้วใช่ไหม 
ว่าราคาประเมินมีกี่ประเภท
แตกต่างกันยังไง
ราคาประเมินทั้ง 2 ประเภท เราจะแยกคิดแยกเป็น 2 ส่วน =ราคาที่ดิน+ราคาสิ่งปลูกสร้าง
ราคาประเมินครูส้มแยกเป็น 2 ประเภท
#1ราคาประเมินกรมที่ดิน(กรมธนารักษ์)
เราจะใช้ราคาประเมินของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจากราคาของกรมธนารักษ์ โดยเข้าไปดูราคาจากเว็ปไซด์ของกรมที่ดิน http://property.treasury.go.th หรือโหลด app ของกรมที่ดิน(smartlands) ราคาประเมินกรมที่ดินจะเป็นราคาที่ต่ำที่สุด ของราคาประเมินทั้ง 2 ประเภท ซึ่งตรงนี้แหละที่ใช้คิดค่าธรรมเนียมในการโอน2% (ตอนนี้ถ้าราคาไม่เกิน 3 ล้าน คิดที่ 0.01% ถึงสินปี 65 นะคะ) และค่าภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย
#ราคาประเมินตามราคาตลาด(ธนาคารใช้กัน)
ราคาประเมินตามราคาตลาด จะขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยนี้
- ราคาต้นทุน =ราคาประเมินที่ดิน(คิดเป็น ตรว.)+ราคาสิ่งปลูกสร้าง(คิดเป็น ตรม.)
- ทำเล ***มีผลต่อการการเพิ่มของราคาประเมิน10-30%
- ราคาประกาศขายใกล้เคียง ***มีผลต่อการปรับขึ้นหรือลงของราคาประเมิน
โดยราคาประเมินจะอิงจา
ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่ขายใกล้เคียงกัน
ราคาสิ่งปลูกสร้างอิงตามสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (แจกตารางให้ในalbumรูปโพสต์นี้)
#ขอบคุณข้อมูลจากสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ทำเลเกรดA ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาต้นทุน 10-30% (ทั้งนี้ขึ้นกับราคาประกาศขายใกล้เคียงด้วย)
ราคาประเมินตลาดจะใช้กันกรณีที่เรา ต้องการซื้อสังหาริมทรัพย์โดยการขอสินเชื่อ กับธนาคาร(OPM)
ซึ่งเวลาธนาคารปล่อยกู้จะปล่อยตาม %LTV อาจจะ 90%,95%,100%,110% ขึ้นอยู่กับกับนโยบายและเงื่อนไขของธนาคาร
โดยธนาคารจะอิงตามราคาซื้อขายในสัญญา หรือราคาประเมินของธนาคาร โดยเอาตัวที่ราคาต่ำกว่าเป็นเกณฑ์
เช่นเราซื้อบ้านราคา 2 ล้าน (ทำสัญญาจะซื้อจะขาย2ล้าน) แต่ราคาประเมิน 3 ล้าน
ธนาคารก็จะยึดราคา ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ 2 ล้าน ถ้าให้ LTV ที่ 90% ก็จะปล่อยกู้ไม่เกิน = 2*90/100= 1.8 ล้าน ***ทั้งๆที่ราคาประเมิน 3 ล้าน (ว้าเสียดายจัง)
ดังนั้นการวิเคราะห์ราคาประเมินตลาด(ธนาคารใช้) ได้ด้วยตัวเองอย่างแม่นยำ
จะทำให้เราสามารถซื้อทรัพย์แบบมีกำไรตั้งแต่ซื้อ เพราะเราสามารถต่อรองให้ต่ำกว่า ราคาประเมินตลาดได้ (***ถ้าเรารู้ระดับความต้องการขายของคนขาย)
และเราก็จะกู้ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ถ้าเรามีความรู้ทางด้านสินเชื่อ ในการวิเคราะห์ความสามารถในการกู้ เพื่อ matching กับทรัพย์ที่จะกู้ซื้อ
วันนี้ใครเห็นภาพราคาประเมินแบบสุดๆ
พิมมาว่า “เข้าใจมาก”
ถ้าอยากเรียนรู้การวิเคราะห์ราคาประเมิน /ราคาตลาดแบบลงลึกพิเศษ สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ https://lin.ee/F29155H
