หลายๆคนเวลาจะกู้บ้านแล้วแป๊ก เพราะไม่ได้เตรียมตัวก่อน
มาค่ะทำตาม 5 ข้อนี้แล้ว เราจะได้ทั้งทรัพย์ที่ใช่(ทำเลดี,ราคาถูก) และกู้ผ่านชัวร์ป๊าบแบบ 100 %
อะแน่ๆอ่านมาถึงตรงนี้
กดแชร์ให้บทความนี้ก่อน 
ครูส้มจะได้ทำบทความบ่อยๆ ถือว่าเป็นการแชร์ความรู้ ให้คนอื่นๆได้รู้ไปพร้อมๆกับเราด้วย
วันนี้ครูส้มจะให้ข้อแรกไปก่อน
เริ่มละน้าาาาาา
#1ก่อนกู้บ้านสิ่งแรกที่เราต้องเช็คคือความสามารถในการกู้ของตัวเอง
อ่านไม่ผิดค่ะ
ถ้าคุณคิดจะซื้อบ้านด้วยเงินคนอื่น(OPM) โดยใช้สินเชื่อกู้บ้าน(Homeloan)
คุณต้องเช็คความสามารถในการกู้ ทำก่อนออกไปค้นหาทรัพย์ ไม่งั้นถ้าวงเงินกู้ไม่เเมทช์กับราคาทรัพย์ คุณจะแป๊กกู้ไม่ผ่านตั้งแต่แรกเลย
#Stepการเช็ควงเงินกู้แบบง่ายๆด้วยสูตรครูส้ม
#สูตร3C-HomeloanAnalysis
1. C แรก = Capacity ความสามารถสูงสุดในการผ่อนธนาคารต่อเดือน Capacity = รายได้ x %DSR/100 %DSR คือ สัดส่วนความสามารถในการให้เป็นหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน แตกต่างกันในแต่ละธนาคารอยู่ใรเรทประมาณนี้ 45,50,65,70,80%
**#Keyแพงอยากกู้ได้เยอะๆต้องเลือธนาคารที่ให้%DSRสูงๆนะจ๊ะ
เช่น คุณมีรายได้จากการเป็นพนักงานประจำ 20,000 บาท/เดือน ไปกู้ธนาคารที่ให้ %DSR = 50 % Capacity = 20,000 x 50/100 = 10,000 บาท
2. C สอง = Capacity Balance ความสามารถที่เหลือในการผ่อนธนาคารต่อเดือน แน่นอนสิพวกเรานะมีภาระเก่าก่อนกู้บ้านกันอยู่แล้ว
จริงไม่จริง
Capacity Balance = Capacity – ภาระเดิมในบูโร
ถ้าไม่มีเลยเราเรียก Zero Credit ซึ่งไม่ได้แปลว่าดีนะคะ ธนาคารส่วนใหญ่ไม่ปล่อยกู้จ้า เพราะเค้าไม่อยากเสี่ยงกับ คนที่ไม่เคยมีประวัติการผ่อนชำระมาก่อน
แต่ๆๆๆๆๆ
ครูมีธนาคารแนะนำที่รับค่ะ นั่นคือ ธนาคารออมสินและ ธอส. ที่รับคนที่เป็น Zero Credit
หม๊ะสอนการคิดภาระเดิมในบูโรให้ก่อน
เราแยกภาระในบูโรออกเป็น 2 แบบ
1. ภาระที่ระบุยอดผ่อนที่แน่นอนมาเลย ว่าต้องผ่อนกี่งวด งวดละกี่บาท เช่น สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ สินเชื่อธุรกิจ สินเชื่อส่วนบุคคล
2. ภาระที่ไม่ระบุยอดผ่อนที่แน่นอนมาให้ แล้วแต่ว่าเราจะชำระแบบไหน ขั้นต่ำ หรือจ่ายเต็ม หรือจ่ายบางส่วนได้หมด เช่น สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อบัตรกดเงินสด สินเชื่อเงินเบิกเกินบัญชี(OD)
แต่รู้ใช่ไหม
ถ้าคุณไม่ได้จ่ายเต็ม คุณจะถูกชาร์จดอกเบี้ย18-28%/ปี เลยทีเดียว ที่จ่ายหนี้ไปเท่าไหร่..เงินต้นก็แทบไม่ลดลง จะลดยังไงก็ที่จ่ายจ่ายแต่ดอกเบี้ย
ถ้าเป็นแบบนี้เวลาเค้าคิดเป็นภาระ เค้าจะคิดที่ 10% ของวงเงินหนี้คงเหลือของคุณค่ะ เช่นคุณรูดบัตรเครดิตไป 80,000 บาท
ภาระที่ถูกคิด = 80,000 x 10/100 = 8,000 บาท
เราจะเอาภาระของข้อ 1 + 2
ก็จะเป็นภาระรวมในบูโรเก่าของเรา ก่อนที่จะยื่นกู้บ้าน
ตัวอย่างนี้ เช่น คุณมีหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลผ่อนเดือนละ 3,000 บาท มีบัตรเครดิตรูดไปเดือนล่าสุด 30,000 คิดเป็นภาระ 10% ที่ 3,000 บาท
รวมภาระในบูโน = 3,000 + 3,000 = 6,000 บาท/เดือน Capacity Balance = 10,000 – 6,000 = 4,000
ซึ่งในส่วนของภาระในบูโรนี้แหละมีผลต่อวงเงินกู้ที่สุด เพราะรายได้เราไปเพิ่มได้ยาก แต่เราลดภาระในบูโรได้ง่ายกว่า
คุณรู้ไหม
การที่มีภาระในบูโรเพียงเดือนละ 6,000 บาท ทำให้ความสามารถในการกู้บ้านของคุณ ลดลงถึง 850,000-1,425,000 เลยทีเดียว
นี่คือสาเหตุหลักที่คุณกู้บ้านกันไม่ผ่าน
ถึงบางอ้อกันรึยังคะ
3. C สาม = Capabality วงเงินกู้สูงสุดที่คุณกู้ได้จากความสามารถที่คุณเหลืออยู่ เราจะได้เอาไปใช้แมทชิ่งกับทรัพย์ที่คุณจะเลือกซื้อแล้วนะคะ
Capabality = (Capacity Balance/อัตราผ่อนล้าน ละ)x1,000,0000
อัตราการผ่อนล้านละของธนาคารไม่เท่ากันนะคะ แปลผันตามระยะเวลาการปล่อยกู้ อายุของผู้กู้ และอัตราดอกเบี้ย MLR-MRR ส่วนใหญ่ก็จะปล่อยกู้กันถึงอายุสูงสุด 65-70 ปี ระยะเวลากู้สูงสุดอยู่ที่ 30-40 ปี ทำให้ถ้ากู้ได้สูงสุด ที่ 30-40 ปี จะมีอัตราผ่อนล้านละอยู่ที่ 4,200 , 6,000 , 7,000
แต่ถ้าอายุของเราเยอะระยะเวลากู้ได้น้อยกว่านั้น อัตราการผ่อนล้านละก็จะสูงขึ้นไปอีก
ตัวอย่าง ครูส้มใช้ธนาคารที่ผ่อนล้านละ 4,200 นะคะ ดังนั้นจากข้อ 2 ที่เหลือ 4,000 บาท Capabality = (4,000/4,200) x 1,000,000 = 952,381
นั่นคือเคสนี้ถ้าไปกู้ซื้อบ้าน ต้องหาราคาไม่เกิน 950,000 บาท ถึงจะสามารถกู้ผ่านได้แบบ 100 %
#แต่ถ้าเคสนี้อยากได้วงเงินเพิ่มทำอย่างไรได้บ้าง
เรามีทางเลือกเดียวคือลดภาระในบูโร ถ้าตัวทีปิดได้ง่ายสุดคือบัตรเครดิตยอด 30,000 บาท จะทำให้ภาระในบูโรลดไปเลยถึง 3,000 บาท
นั่นคือ Capacity Balance = 10,000 – 3,000 = 7,000 ทำให้มี Capabality = (7,000/4,200) x 1,000,000 = 1,666,667 บาท
ว้าวกันไหมคะ
#จากปิดภาระไปแค่ 30,000 แต่ทำให้วงเงินกู้บ้านเพิ่มขึ้นมาถึง 714,285
ครูส้มถึงเน้นย้ำเสมอว่า สิ่งที่คุณทำไม่ได้…ไม่ได้แปลว่ามันทำไม่ได้ จริงๆคุณแค่ไม่รู้ว่ามันทำยังไง
ติดตามมาถึงตรงนี้แค่ข้อแรก ได้ความรู้มากขึ้นเยอะไหมค่ะ
ใครได้ความรู้มาแชร์ครูส้มหน่อย
ว่าได้อะไรบ้างใต้คอมเมนท์นี้เลย
มีคำถามก็ฝากไว้ได้เช่นกัน
เดี๋ยวครูส้มอาจหยิบมาไลฟ์ให้ความรู้ต่อ
ใครชอบความรู้แบบนี้
พิมพ์ “สิ่งที่ต้องรู้ก่อนกู้บ้าน EP1”
รอติดตามต่อ EP หน้านะคะ
ครูส้มส้ม
