หัวใจสำคัญของการเลือกซื้ออสังหาฯ คือ ทำเลต้องเริดและราคาต้องได้กำไรตั้งแต่ซื้อ
หลังจากเรามีความรู้เรื่องความสามารถ และวงเงินกู้บ้านได้แล้วใน EP.1
ไปอ่านก่อนได้ถ้ายังไม่รู้ ที่ลิงค์นี้ https://www.facebook.com/2219663845027618/posts/3173642979629695/?d=
ทำเลจะมีผลต่อทั้ง
1. มูลค่าเพิ่มของอสังหา(Appreciation) ทรัพย์ทำเลเกรด A จะทำให้อนาคตราคาอสังหา มีการปรับตัวสูงขึ้น 10-30%/ปี
เช่น เดียวกับทรัพย์ครูส้ม ที่ได้ทำเลแถวหลังมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ซื้อมาเมื่อ 12 ปีที่แล้ว ราคา 1.5 ล้าน ปัจจุปันราคาตลาดขยับมาเป็น 4.5-5 ล้าน ราคามีมูลค่าเพิ่ม 3-3.5 ล้าน ในเวลา 12 ปี = 20-23% ต่อปี
#ผลตอบแทนชนะลงทุนในหุ้นไปเลย
2. ปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ราคาสูง
ผลตอบแทนค่าเช่าก็เลยสูงตาม หลายๆคนที่กังวลกลัวทรัพย์ปล่อยเช่าไม่ได้ เพราะ คุณไม่ได้ซื้อทรัพย์ทำเลเกรด A ทำให้หาคนเช่ายากและได้ราคาค่าเช่าต่ำนั่นเอง
แต่ตรงกันข้ามกับทรัพย์ทำเลเกรด A
ที่ปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าราคาสูง
คุณเชื่อไหม ?
ทรัพย์ครูส้มแถวหลังมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ คนเช่าไม่เคยขาดมาเป็นเวลา 12 ปีแล้ว แถมได้ค่าเช่าสูงด้วย
ครูซื้อมา 1.5 ล้าน แต่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท %ROI=(18,000 x 12)x100/1,500,000=14.4%
#ผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อและมากกว่าดอกเบี้ยกู้บ้านไปหลายเท่า
3.เวลาขายต่อก็ได้ราคาดีและขายง่าย
ทรัพย์ทำเลเกรด A เป็นที่ต้องการของตลาดตลอดกาล ใครๆก็อยากได้ทำเลเกรด A ทั้งนั้น เพราะ ใกล้แหล่งความเจริญ สาธารณูปโภคต่างๆ
ใกล้แหล่งงาน ใกล้แหล่งเล่น ทำให้เวลาขายต่อจึงขายได้เร็ว เพราะมีคนต้องการอยู่แล้วจึงขายได้ไม่ยาก
#ทำเลเกรดAขายต่อได้เร็วและได้ราคาดี
ต่อไปในเรื่องของราค การซื้ออสังหายุคใหม่ เราต้องซื้อแบบมีกำไรทันที
#ราคาประเมินตามราคาตลาด(ธนาคารใช้กัน)
ราคาประเมินตามราคาตลาด =ราคาประเมินที่ดิน(คิดเป็น ตรว.) +ราคาสิ่งปลูกสร้าง(คิดเป็น ตรม.)
โดยราคาประเมินจะอิงจาก
ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่ขายใกล้เคียงกัน
ราคาสิ่งปลูกสร้างอิงตามสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
(แจกตารางให้ในรูปโพสต์นี้) #ขอบคุณข้อมูลจากสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ราคาประเมินตลาดจะใช้กันกรณีที่เรา ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยการขอสินเชื่อ กับธนาคาร(OPM)
ซึ่งเวลาธนาคารปล่อยกู้จะปล่อยตาม %LTV อาจจะ 90%,95%,100%,110% ขึ้นอยู่กับกับนโยบายและเงื่อนไขของธนาคาร
โดยธนาคารจะอิงตามราคาซื้อขายในสัญญา หรือราคาประเมินของธนาคาร โดยเอาตัวที่ราคาต่ำกว่าเป็นเกณฑ์
เช่นเราซื้อบ้านราคา 2 ล้าน (ทำสัญญาจะซื้อจะขาย2ล้าน) แต่ราคาประเมิน 3 ล้าน
ธนาคารก็จะยึดราคา ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ 2 ล้าน ถ้าให้ LTV ที่ 90% ก็จะปล่อยกู้ไม่เกิน = 2*90/100= 1.8 ล้าน ***ทั้งๆที่ราคาประเมิน 3 ล้าน (ว้าเสียดายจัง)
ดังนั้นการวิเคราะห์ราคาประเมินตลาด(ธนาคารใช้) ได้ด้วยตัวเองอย่างแม่นยำ
จะทำให้เราสามารถซื้อทรัพย์แบบมีกำไรตั้งแต่ซื้อ เพราะเราสามารถต่อรองให้ต่ำกว่า ราคาประเมินตลาดได้ (***ถ้าเรารู้ระดับความต้องการขายของคนขาย)
และเราก็จะกู้ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ถ้าเรามีความรู้ทางด้านสินเชื่อ ในการวิเคราะห์ความสามารถในการกู้ เพื่อ matching กับทรัพย์ที่จะกู้ซื้อ
เช่น ราคาตลาด 3 ล้าน ถ้าเราซื้อได้ 2 ล้าน ซื้อต่ำราคาตลาดที่ 33%(1 ล้าน)
ทำให้เวลาเราจะกู้ธนาคารที่ราคาตลาด ก็จะมีเงินส่วนเกินจากการกู้(Excess Cash) 1 ล้านบาทเลยทีเดียว
หรือจะทำขายต่อเราก็จะขายได้ทันที เพราะมี Gap ราคาให้เราขายต่อได้เลย
ถ้าทรัพย์นี้ครูส้มขายต่อที่ราคา 2.3 ล้าน จากราคาตลาด 3 ล้าน(ต่ำกว่าตลาด 7 แสน) คำถามคือ ขายง่ายใช่ไหมล่ะ
เผลอๆขายได้ในหลักวันหลังประกาศ #ซื้อแบบมีกำไรตั้งแต่ซื้อทันทีต้องซื้อต่ำกว่าราคาตลาดเท่านั้น
ใครเห็นภาพบ้าง?
ดังนั้นนี่คือ 2 คีย์ ที่สำคัญก่อนกู้ซื้อบ้าน ที่คุณต้องทำเพื่อให้ได้ทรัพย์ทำเลเกรด A และมีกำไรตั้งแต่ซื้อทันท
จะกู้ก็ได้ Excess Cash = เงินสดส่วนเกิน จะขายต่อก็ได้ Capital Gain = กำไรส่วนต่างการขาย
ใครอ่านมาถึงตรงนี้เข้าใจทั้งหมด
พิมพ์มาบอกครูหน่อย ว่า “เข้าใจ”
รอติดตามต่อ EP หน้านะคะ
ครูส้มส้ม