ปัญหาหลักของการซื้อทรัพย์มือ 2 ที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ
คือสภาพทรัพย์จะโทรมมากเป็นพิเศษด้วยเช่นกัน ถ้าไม่ทำการปรับปรุงก่อนยื่นกู้ การประเมินทรัพย์จะถูกคิดค่าเสื่อมราคา ประมาณปีละ 2-5% นั่นคือจะประเมินได้ราคาต่ำ และกู้ได้วงเงินต่ำนั่นเอง
3 ปัจจัยที่มีผลต่อการกู้สินเชื่อของธนาคาร
- ความสามารถในการกู้
- ราคาซื้อขายตามสัญญาจะซื้อจะขาย
- ราคาประเมินมูลค่าของทรัพย์ที่จะกู้�
#ข้อไหนน้อยกว่าอิงตามตัวนั้น ถ้าเรารู้ความสามารถในการกู้แล้ว
จาก EP.1 ติดตามอ่านได้ที่ลิงค์
https://www.facebook.com/…/a.22196…/3173642952963031/…
รู้ราคาประเมินตลาดเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย (ฉบับธนาคาร)จาก EP.2 ติดตามอ่านได้ที่ลิงค์
ต่อไปคือเราจะต้องเข้าใจเรื่องค่าเสื่อมราคา และวิธีการลดค่าเสื่อมราคา ค่าเสื่อมราคาถูกคิดจากอายุของสิ่งปลูกสร้าง ยิ่งนานค่าเสื่อมยิ่งมากขึ้นตาม แต่ที่ดินจะไม่ถูกคิดค่าเสื่อม มีแต่มูลค่าเพิ่มขึ้นตามมูลค่าเพิ่ม (Appreciation)
เช่น บ้านขนาด 100 ตรม. มีมูลค่าการก่อสร้างที่ 12,500 บาท/ตรม. นั่นคือ ตอนปลูกสร้างครั้งแรก มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = 12,500 x 100 = 1,250,000 บาท
ปลูกสร้างมาแล้ว 15 ปี ถ้าไม่ได้ทำการปรับปรุงใหม่ และไม่ได้ดูแลจะเกิดการเสื่อมสภาพ ของวัสดุต่างๆโดยเฉพาะสีทาบ้านที่จะเริ่มกร่อน แบบนี้ประเมินของธนาคารจะคิดค่าเสื่อมทันที ถ้าคิดที่ 2%/ปี สิ่งปลูกสร้างสร้างมาแล้ว 15 ปี ดังนั้นค่าเสื่อม = (2/100) x 15 x 1,250,000 = 375,000 บาท
ดังนั้นตอนมาประเมิน
สิ่งปลูกสร้างจะเหลือมูลค่าเพียง = 1,250,000-375,000 = 875,000 เท่านั้น ทำให้ราคาประเมินที่ได้หายไปทันที 375,000 บาท จากราคาตลาด บางคนจึงงงว่าทำไมราคาประเมินได้ต่ำกว่าราคาตลาด เป็นเพราะแบบนี้แหละค่ะ ถึงบางอ้อเลยไหมคะ ?
ถ้าเข้าใจเรื่องค่าเสื่อมแล้ว
พิมพ์ “ค่าเสื่อม” มาบอกครูส้มหน่อยค่ะ
แล้วเราจะลดค่าเสื่อม
เพื่อให้มันกลับไปที่ราคาตลาดได้ยังไงคะ ?
คำตอบคือการปรับปรุงทรัพย์ หลักๆคือการทาสีทำให้มันใหม่ อาจมีการปูกระเบื้องใหม่ หรือทำฝ้าใหม่ในจุดที่มันทรุดโทรม
แค่นี้ค่าเสื่อมก็หายไป
ได้ราคาประเมินกลับคืนมาแล้วค่ะ 
ครูส้มส้ม
