Roadmap แผนที่อสังหาฯหลักร้อยล้าน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้สำเร็จต้องมีแผนที่

และนี่คือแผนที่หลักร้อยล้าน (Roadmap to Millionaire)

สร้างพอร์ตอสังหาฯ มูลค่า 200 ล้าน(ปลอดภาระ) โดยเริ่มจาก 0 ที่ครูส้มใช้มาตลอด 12 ปี ไปเรียนรู้กันได้เลยค่ะ

พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มี 2 แบบ

1. พอร์ต Passive Income เน้นสร้างรายได้แบบปล่อยเช่า (Cashflow) เพื่อการเกษียณ (เกมส์ระยะยาว)
2. พอร์ต Active Income เน้นสร้างรายได้แบบซื้อขายทำกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) เพื่อเติบโตในช่วงแรก (เกมส์ระยะสั้น)

หัวใจหลักของการสร้างพอร์ตอสังหาฯ มี 3 ข้อ

1. ทำเลที่ใช่ (เกรด A-B)
2. ราคาที่ใช่ (ซื้อต่ำกว่าราคาตลาด 30-50%)
3. ค่าเช่าที่ใช่ (%ROI 6-10%/ปี)

ไม่ว่าจะเป็นพอร์ตไหน ก็ต้องมีครบทั้ง 3 ข้อเท่านั้น

โดยเงินทุนที่เราใช้ลงทุนมี 2 แบบ

1. เงินคนอื่น (Other People Money:OPM)
   ซึ่งอาจจะเป็นเงินจากคนอื่น พ่อ แม่ พี่น้อง เพื่อน นักลงทุน โดยที่เราอาจแบ่งผลกำไรให้เขามากกว่าเขาเอาเงินไปฝากธนาคาร 10-15%/ปี
   หรืออีกแหล่งเงินคนอื่นที่ครูส้มและนักเรียนในคลาส REMC/HLDD/FLMC ชอบใช้ที่สุด คือ เงินกู้จากธนาคาร โดยเฉพาะสินเชื่อกู้บ้านที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุด 3-5%/ปี แถมดึง Excess Cash เงินกู้ส่วนเกินเอามาขยายลงทุนต่อได้อีก (Reinvest
2. เงินสดตัวเอง (Cash) แหล่งนี้เราไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยให้คนอื่น แต่เราต้องมีเงินสดของตัวเอง
   เงินเก็บจากการทำงาน
   เงินสดส่วนเกินจากการกู้สินเชื่อบ้าน (Excess Cash)

เฟสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มี 3 เฟส

1. Biginner Investor (BI) นักลงทุนอสังหาฯ ช่วงเริ่มต้นที่ยังมีเงินทุนไม่มาก เราต้องเน้นการลงทุนในพอร์ต Active ก่อน (95% )เพื่อขยาย Excess Cash จากกำไรส่วนต่างการขาย (Capital Gain) ให้มากขึ้น ก่อนที่จะไปโฟกัสพอร์ต Passive ภายหลัง ซึ่งอาจจะใช้เวลาตรงนี้ 1-3 ปี เพื่อทำให้เงินลงทุนมากขึ้นก่อน
   แนะนำทำ Active Port คือ ใช้การกู้สินเชื่อบ้าน (OPM) แบบมีความรู้และเก็บทรัพย์ให้มี ครบ 3 ใช่ เพื่อดึง Excess Cash ออกมาทำ Reserve Cash เงินสำรองค่าผ่อน 1 ปี และที่เหลือเอาไป Reinvest ลงทุนต่อในพอร์ต Active แบบ Flipping (เพราะ ใช้เงินลงทุนต่ำ อัตราผลตอบแทนสูง >100-1,000% และเวลาลงทุนสั้น)
   ระหว่างรอขายทรัพย์ที่กู้ธนาคารทำได้ 2 แบบ
   ปล่อยเช่าระหว่างรอขาย (เพื่อเอาคนเช่ามาช่วยผ่อนดอกเบี้ยและเก็บออมในเงินต้น (DCA คนเช่า) ให้เราบางส่วน กรณี Passive Income = ค่าเช่า – ค่าผ่อน ถ้าติดลบ เราต้องออมเองบางส่วนนั่นเอง แต่ถ้า Passive Income เป็นบวกแปลว่าคนเช่าออมเงินต้นให้เราหมดเลยแถมยังแถมเงินเพิ่มให้เราทุกเดือน (ไม่มีการลงทุนไหน ที่เรากู้มา และมีคนจ่ายให้ทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น แถมยังแถมเงินเพิ่มให้เราแบบนี้แล้ว)
   ปรับปรุงตบแต่งเพิ่ม แล้วตัดขายเลย เพื่อจะได้กำไรส่วนต่างทันที (แบบไม่ต้องรอปล่อยเช่า) จำไว้เมื่อไหร่ที่ตัดขาย “เงินกู้จะเปลี่ยนเป็นเงินกูทันที และเครดิตก็ว่างในการกู้รอบใหม่ ” เพราะฉะนั้นช่วงเริ่มต้น อย่าหลงรักทรัพย์ตัวเองเด็ดขาด ขายได้ขายเลยไม่งั้นคุณจะตัน เครดิตเต็ม เติบโตช้ามาก ครูเคยลองมาแล้ว
   ความรู้ที่ใช้ในเฟสนี้ คือ REMC/FLMC/HLDD เพื่อให้คุณหาทรัพย์ 3 ใช่ให้เจอ และสร้างพอร์ตขึ้นมา จนผ่านทุก Step ของ Framework อสังหาฯ ; ค้นหา สร้าง ขาย ขยาย และทำซ้ำวนลูปไปเรื่อย ๆ เพื่อขยาย Excess Cash นั่นเอง
2. Professional Investor (PI) นักลงทุนอสังหาฯแบบมืออาชีพ เริ่มมีเงินทุนและประสบการณ์ที่มากขึ้น สามารถทำซ้ำวนลูป ค้นหา > สร้าง > ขาย > ขยาย ได้แบบอัตโนมัติตาม Framework และก็ยังใช้ความรู้และเก็บทรัพย์ให้มี ครบ 3 ใช่ เหมือนเดิม แต่เริ่มมีการปรับพอร์ตเพื่อบาลานซ์ โดยมีสัดส่วนพอร์ต Passive:Active เป็น 50:50 โดยครูส้มจะขอแบ่งแต่ละพอร์ตเป็นแบบนี้
   Passive Port 50% พอร์ตนี้เราจะเริ่มใช้เงินสดซื้อ ปล่อยเช่าสร้างรายได้แบบกระแสเงินสด (Cashflow) แต่เราจะไม่ได้กอดโฉนดไว้เฉยๆนะคะ เราเอาไปทำวงเงิน OD เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำรองในพอร์ต Active ต่อค่ะ
   ถ้าคุณมีความรู้ REMC/HLDD ตรงนี้เงินคุณจะโตเป็น 2 เท่า ได้เลย เพราะเรามีความรู้ในการหาทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาดได้สูงถึง 30-60%
   Active Port เราเริ่มมีเงินทุนมากขึ้นลงทุนทรัพย์ได้หลายแบบทั้ง NPA NPL เจ้าของขายเอง ตรงนี้เราใช้ได้ทั้งเงินสด (Cash) และสินเชื่อกู้บ้าน (OPM) ก็ได้
   แต่ key คือถ้าเป็นพอร์ต Active แบบ Flipping เราจะใช้เงินสดหรือวงเงิน OD แต่ถ้าเป็น Active แบบโอนเข้าพอร์ตชื่อเราก่อน จะใช้สินเชื่อกู้บ้าน (OPM) หรือเงินสดเท่านั้น
   ความรู้ที่ใช้ในเฟสนี้ คือ REMC/FLMC/HLDD/OD secret เพื่อให้คุณหาทรัพย์ 3 ใช่ให้เจอ และทำวงเงิน OD จากทรัพย์พอร์ต Passive ที่ปลอดภาระ ทำซ้ำวนลูป : ค้นหา > สร้าง > ขาย > ขยาย เพื่อขยาย Excess Cash ให้ได้เพียงพอกับพอร์ต Passive ที่เราต้องการในขั้นต่อไปนั่นเอง (UI)
3. Ultimate Investor (UI) นักลงทุนอสังหา ฯ ขั้นสุดที่ทุกคนใฝ่ฝันที่จะไปถึงในสักวันหนึ่ง คือ นักลงทุนที่สามารถเกษียณด้วยค่าเช่าที่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายตาม Lifestyle ที่ต้องการ โดยที่จะปรับพอร์ตเป็น Passive แบบ 100%
   ข้อดีคือ อสังหาริมทรัพย์นี้ส่งต่อไปยังรุ่นลูกหลานได้ และมีมูลค่าเพิ่ม (Appreciation) ทุกปีและยิ่งเป็นทำเลเกรด A จะเพิ่ม 10-30 %/ปี ชนะเงินเฟ้อแน่นอน มีรายได้ทั้งจากค่าเช่า (Cashflow) และมูลค่าที่เพิ่มขึ้นทุกปี เรียกว่าเกษียณรวยและมั้งคั่งที่แท้จริงนั่นเอง
   ความรู้ที่ควรส่งต่อให้ลูกหลาน คือ REMC/FLMC/HLDD/OD secret เพื่อสอนให้เขาหาปลาด้วยตัวเอง เพราะจำไว้ว่าถ้าเขาได้ปลาไป วันหนึ่งปลาอาจหมด และเขาอาจไม่ได้โชคดีรู้วิธีหาปลาได้ มอบสิ่งที่มีค่าที่สุดให้เขา คือ ความรู้ (วิธีหาปลา)
   ไม่มีเงินเรื่องเล็กแต่ไม่มีความรู้เรื่องใหญ่ เขาอาจจะรักษาทุกอย่างที่คุณสร้างมาไม่ได้ ถ้าเขาไม่มี Mindset และความรู้เรื่องการเงินและการลงทุนนี้

ดังนั้นสำคัญมากๆนะคะ ที่คุณต้องโฟกัสให้ถูกเฟสและถูกพอร์ต เพื่อให้คุณเติบโตได้อย่างรวดเร็ว จาก Biginner Investor > Professional Investor > Ultimate Investor

ขอให้ทุกคนเดินตามแผนที่ Roadmap to Millionaire เพื่อเกษียณรวยและมั่งคั่งได้จริงด้วยอสังหาริมทรัพย์ ที่คนธรรมดาทำได้ทุกคนแม้เริ่มจาก 0

เตรียมพบกับ Retired Real Life Worksop (RRLW) เราจะมาเรียนรู้เรื่องนี้อย่างจริงจัง (เรียนฟรีแต่ต้องทำตามเงื่อนไข)

ใครสนใจร่มกิจกรรม RRLW พิมพ์ “สนใจ” แชร์โพสต์นี้ “เกษียณรวยและมั่งคั่งกับครูส้ม”

แล้วรอพบประกาศเงื่อนไข การเข้า Retired Real Life Worksop (RRLW) ในวันที่ 29 ตุลาคม 2565

ครูส้มส้ม

กับงานสอนฟรีของเขา

For The People