กฎหมายที่คนทำอสังหา ต้องรู้

ใครที่เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีความรู้เรื่องการลงทุนแล้ว ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่นักลงทุน ต้องมีความรู้ควบคู่กันไปด้วย

นั่นก็คือเรื่องของ #กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่จะทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้อง ราบรื่น

สิ่งนักลงทุนควรศึกษา และต้องทราบไว้ มีข้อหลักๆอะไรบ้าง วันนี้ครูส้มรวมมาให้แล้วค่ะ

กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับ นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรก ทางด้านกฎหมายที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้ เพราะเมื่อเกิดการซื้อขาย เปลี่ยนมือเจ้าของทรัพย์ จะมีทั้งเรื่องการทำหนังสือสัญญาซื้อขาย การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน โดยในเรื่องของนิติกรรม

การทำหนังสือสัญญาซื้อขาย บ้านและคอนโด
การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด ส่วนประกอบสำคัญที่เป็นเครื่องยืนยัน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ฉบับ คือ

1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือสัญญาซื้อขายที่จะใช้ในการจดทะเบียน ต่อเจ้าหน้าที่
   เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับ และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน โดยผู้ที่กำลังทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมี แต่ถ้าหากพบว่าไม่มีการทำสองขั้นตอน ทางกฎหมายจะถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ
2. สัญญาจะซื้อจะขาย
   สัญญานี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่เพื่อเป็นการแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในอนาคต โดยผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขาย บ้านฉบับนี้ขึ้นมา เพื่อให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำก่อน และภายหลังจึงจะสามารถนำไปใช้เป็น หลักฐานทางกฎหมายได้ หากมีการโกงเงินมัดจำ หรือมีการผิดสัญญาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันไว้

  กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้อง กับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนควรต้องรู้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ด้วย เมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีผลต่อการตั้งราคา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร เพราะส่วนต่างการจ่ายค่อนข้างเยอะ โดยส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมิน จากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนด ราคาในการเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ 4 รายการ

1. ค่าธรรมเนียม
   กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับ ค่าธรรมเนียมกำหนดว่าทุกครั้ง ที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียม ในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ไม่มีข้อยกเว้น โดยทั่วไปผู้ขายและผู้ซื้อ มักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียม ดังกล่าวที่อัตราร้อยละ 1% *บางโครงการที่จัดข้อเสนอพิเศษ ด้วยการไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม เช่น โปรโมชั่นจองวันนี้ ฟรีโอน
2. ค่าอากร
   ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจำเป็น ต้องชำระแต่เพียงผู้เดียว ในอัตรา 0.5% จากราคาประเมิน หรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้น ก็ต่อเมื่อการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
   ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาด ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า *ทั้งนี้จะได้รับการยกเว้น หากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย ได้มาจากการรับมรดก
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
   เมื่อผู้ขายมีรายได้จาก การขายอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นที่จะต้องเสียภาษี เงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ตามที่กฎหมายกำหนด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขาย จึงต้องเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า

กฎหมายข้อนี้เป็นเรื่องที่ต้องรู้ เพราะเกี่ยวข้องกับนักลงทุนโดยตรง ซึ่งในปัจจุบันทางภาครัฐ ก็ค่อนข้างเข้มงวดกับการปล่อยเช่า และเมื่อกลางปี 2561 ก็ได้มีการเริ่มใช้กฎหมายใหม่ ดังนั้นกฎหมายข้อนี้ จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนพลาดไม่ได้ ส่วนหลักๆมี 2 ส่วน คือ

1. กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่า และเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย
   ซึ่งนอกจากการปล่อยอาคารชุด ให้เช่ารายวันไม่ได้แล้ว สิ่งหลักๆ ที่นักลงทุนควรรู้ คือ
   ห้ามไม่ให้มีการเก็บค่าเช่า ล่วงหน้าเกินจำนวน 1 เดือน พร้อมรับเงินประกัน ซึ่งทางผู้เช่าสามารถที่จะยกเลิกสัญญาได้ โดยจะต้องมีการบอกล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน
   อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ และรายละเอียดต่าง ๆ ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ
   เมื่อสัญญาการเช่าสิ้นสุด หรือมีการแจ้งยกเลิกสัญญา ตามกำหนดที่ถูกต้อง ทางผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินค่าประกัน ให้กับทางผู้เช่าทันที ยกเว้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หลังจากตรวจสอบความเสียหาย ภายในที่อยู่อาศัย
   ผู้เช่าสามารถยกเลิก สัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน โดยผู้เช่าจะต้องไม่ค้างชำระค่าเช่า หรือไม่ผิดนัดการจ่ายค่าเช่า
   
2. กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ
   ข้อนี้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้ห้ามใดๆ เกี่ยวกับการเช่า เพียงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าผู้ให้เช่า ต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมาย ดังนี้
   ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของคอนโด ฯ ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพัก ในห้องชุดของตนกับ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติ จะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยด้วย
   ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูล และยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติ ที่เช่าห้องชุดให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคล เก็บไว้เป็นหลักฐาน ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัว หรือหนังสือเดินทาง สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด สำเนาใบรับการแจ้งรับ คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติ ไม่สามารถเข้าพักได้ เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด
3. ข้อหลัก ๆ ที่ครูส้มเอามาฝาก ถือเป็นกฎหมายอสังหาริมทรัพย์พื้นฐาน ที่ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่ หรือนักลงทุนหน้าเก่าจำเป็นจะต้องรู้
   โดยสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือ กระบวนการ ซื้อ ขาย เช่า ที่ถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งยังสามารถป้องกันกลโกง ที่จะเกิดขึ้นได้หลังการขายด้วยค่ะ