ยินดีต้อนรับสู่แหล่งความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์

เเจกฟรี 50 เทคนิคการทำอสังหาฯ ที่มือใหม่ทำตามได้ง่ายๆ

เเจกฟรี 50 เทคนิคการทำอสังหาฯ ที่มือใหม่ทำตามได้ง่ายๆ

ค้นหา

การเลือกทรัพย์ที่ใช่ต้องครบ 3 ข้อ

- ทำเลที่ใช่
- ราคาที่ดี
- ค่าเช่าที่ชัวร์
ซึ่งถ้าไม่ครบในองค์ประกอบนี้ คุณมีโอกาสที่จะขายทรัพย์ไม่ออก

Location Triad ต้องใกล้ 3 แหล่งนี้ไม่เกิน 5 km

- Work ใกล้แหล่งงาน
- Play แหล่งเล่น ศูนย์บันเทิง
- Stay แหล่งที่อยู่อาศัย

ทรัพย์ที่ที่ซื้อต้องมีสภาพคล่องสูง ตัดขายเมื่อไหร่ก็ได้ เเละ ROI สูง

ซึ่งคุณจะได้ ประโยชน์ 2 เด้งเลย ทั้งกำไรส่วนต่างการขาย เเละกระเเสเงินสดจากค่าเช่า

เลือกซื้อทรัพย์ที่ได้ส่วนต่าง การกู้ (Excess Cash)

เพื่อที่จะได้ไปลงทุนเพิ่มได้ (Reinvestment)

แหล่งหาทรัพย์ต่ำกว่า ราคาตลาด 3 แหล่งดังนี้

- เจ้าของทรัพย์
- ทรัพย์ธนาคาร (NPA)
- ทรัพย์ประเมินจากกรมบังคับคดี (NPL)

ทรัพย์ที่ไม่ปรับปรุง จะมีค่าเสื่อมราคาปีละ 2-5%

เเละถ้าไม่ทาสี จะถูกคิดค่าเสื่อมเพิ่มอีก 7%

หาราคาประเมินทำได้ 3 เเบบ

- จากราคาประเมินจากสำนักงานที่ดิน
- จากราคาตลาดของทรัพย์ใกล้เคียง
- จ้างบริษัทประเมินเอกชน

ให้เช็คเอกสารปลอดชำระหนี้ ก่อนจ่ายมัดจำ

เพราะถ้าคุณไม่ได้เช็ค จะทำให้คุณต้องรับภาระหนี้ เเทนเจ้าของเดิมนั่นเอง

ซื้อทรัพย์กับเจ้าของมือเเรก ยิ่งจะทำให้ทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาด

เพราะว่าราคาที่เค้าซื้อมา เป็นราคาในอดีต ซึ่งอาจจะเป็นเมื่อ 20ปีที่เเล้ว

ทรัพย์นั้นควรมี Rental Yield มากกว่าค่าผ่อนธนาคาร

เพราะ ผู้เช่าจะเป็นคนจ่ายค่าผ่อนแทนคุณ

การยื่นกู้ทรัพย์

ต้อง ขอลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยที่จ่าย

ต้องเปรียบเทียบราคาขาย กับราคาประเมิน

เพราะ 2 ราคานี้ต่างกัน หลายๆพื้นที่ราคาขายมักสูงกว่า เเละถ้าคุณไม่เช็ค คุณอาจจะได้ทรัพย์ ที่เกรด A เเต่ราคาเเพงเกินจริง

รู้ระดับความต้องการของคนขาย (Hot,Warm,Cold)

เพื่อจะได้กำหนดราคาต่อรอง ที่เหมาะสม เพราะถ้า Hot เราจะต่อราคาได้มาก

เช็คระดับความต้องการขาย Hot จากข้อความต่อไปนี้

ตกงาน,ผ่อนธนาคารไม่ไหว ,ต้องการเงินก้อนไปลงทุน เป็นต้น

เช็คระดับความต้องการขาย Warm จากข้อความต่อไปนี้

ต้องการเงินก้อนไปลงทุน ,ซื้อบ้านใหม่ ภาระหนี้เต็ม ,ย้ายที่ทำงาน เป็นต้น

เช็คระดับความต้องการขาย Cold จากข้อความต่อไปนี้

บ้านมีหลายหลัง,เป็นนักลงทุน เป็นต้น

การต่อราคาให้ต่อใน 3 ประเด็น

- ค่าเสื่อมราคา เพราะบ้านยิ่งนาน ค่าเสื่อมราคายิ่งมาก ทำให้ราคาบ้านต่ำลงปีละ 2-5%
- เหตุผลเรื่องความสามารถ ในการกู้เช่น เรามีความสามารถ กู้เท่านี้ เเต่ธนาคารให้ได้เท่านี้ อยากได้บ้านหลังนี้จริงๆ
- สภาวะเศรษฐกิจ เช่น ช่วงนี้ไม่ใช่เวลาซื้อง่าย คนประกาศขายเยอะมากกกก ไม่มีคนซื้อเลย, ธนาคารเข้มมาก

สร้าง

การปรับปรุงจะช่วยลดค่าเสื่อมราคา

เเละการต่อเติมพื้นที่ใช้สอยจะเพิ่มราคาประเมินได้

เริ่มต้นจากการ Checklist

ส่วนที่ต้องปรับปรุงก่อนรีโนเวทบ้าน

ราคาประเมินพื้นที่ใช้สอยภายในสูงกว่า

ราคาประเมินพื้นที่ใช้สอยภายนอก

ราคาประเมินเเบ่งตามประเภทของพื้นที่ 3 กลุ่ม

- บ้านตึก ½ ชั้นภายในอาคาร 12,500 บาท/ตร.ม.
- โรงจอดรถ 5,000 บาท/ตร.ม.
- เฉลียง 4,000 บาท/ตร.ม.

เฟอร์นิเจอร์เเบบลอยตัว มีผลกับราคาประเมินน้อยมาก

เเต่ถ้าเฟอร์บิ้วอินมีผลนิดหน่อย ขึ้นมาหลักร้อย เเทบไม่คุ้ม เเต่จะมีผลในเเง่เพิ่มความรู้สึก ของลูกค้าให้ขายง่ายมากกว่า

คัดเลือกช่างที่มีประสบการณ์

ดูผลงานเก่า ไม่ทิ้งงาน คัดมา 3 เจ้า ที่เข้าตา เเล้วเลือกเจ้าที่ราคากลาง

ติดตามช่างหน้างาน สัปดาห์ละ 1 ครั้ง

เพื่อดูว่าเป็นตามที่คุยกันไหม

บ้านเก่าต้องเช็คห้องน้ำชั้น2 เสมอ

เพราะ 95% มีปัญหารั่วซึม

อย่าใช้ช่างทีมเดียวกันทำทุกงาน

ให้หาช่างหลายทีมจะประหยัดกว่า เช่น ทีมไฟฟ้า ทีมประปา ทีมทาสี

การจ้างช่างมี 2 เเบบคือ

จ้างเฉพาะค่าเเรงอย่างเดียว จ้างเหมารวมค่าเเรงและค่าของ ถ้าเริ่มต้นให้เลือกเฉพาะค่าแรง ของเราเลือกซื้อเองก่อน

รวบรวมข้อมูลเเละเเบบที่ชอบให้ช่างดูก่อนรีโนเวท

เพราะคุณจะได้ เเบบที่ชัดเจน เห็นภาพไว้คุยกับช่าง

ขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย

ต้องรัดกุม เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ

ตรวจสอบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์หลังโฉนด

กับบัตรประชาชนคนขายไหม?

ตรวจสอบว่าซื้อทรัพย์ ตรงกับโฉนดไหม?

(โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์แปลงติดกัน)

ตรวจสอบว่าโฉนดติดจำนองไหม?

(ถ้าติดต้องเช็คเลขจำนอง)

ตรวจสอบว่าโฉนดติดอายัดไหม?

ถ้าติดจะได้ให้คนขายถอนอายัดก่อน

ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ มีทั้งหมด 5 รายการ

1. ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
2.ค่าอากรเเสตมป์ 0.5%
3.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
4.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง (ตามราคาประเมินกรมธนารักษ์)
5.ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ธนาคาร 1% (ซื้อเงืนสดไม่มีข้อนี้)
หมายเหตุ ข้อ 2,3 จ่ายเพียงข้อใดข้อหนึ่งเท่านั้น

การขายบนโลกออนไลน์

ต้องเริ่มจากการสร้าง Personal brand

การทำ Value Content ที่โดนใจ

จะสร้าง Engagementได้สูง และจะประหยัดค่าแอดได้เยอะ

การสร้างเนื้อหาต้องสั้น

กระชับ เข้าใจง่าย

ทำ Content เเนว Checklist หรือ To do list ให้คนเก็บไว้ เช่น

- 5 Checklist อันตราย ที่จะทำให้คุณกู้บ้านไม่ผ่าน
- 10 วิธีเลือกซื้อบ้านเเบบ ถูกหลักฮวงจุ้ย

ทำ Content เเนว Review

พาชมบ้าน อธิบายสิ่งที่คนฟังจะได้ประโยชน์

ไม่ใช้ภาษาทางการ

เเต่ใช้ภาษาเหมือนคุยกับเพื่อน ให้เข้าถึงง่าย เเละได้ใจไปเลย

ลองออก Content ที่เกาะกระเเส

จะทำให้คนสนใจมากขึ้น

TikTok เป็นอีก Platform หนึ่ง

ที่คนเข้าถึงได้เยอะมาก

การอัดวิดิโอ อย่าพึ่งขายเเต่เเรก

เต่ให้พูดถึงประโยชน์ของลูกค้า หรือจี้ปัญหา เเล้วบ้านไปช่วยลูกค้าได้ยังไง

เวลาใส่เพลง ควรเลือกเพลงที่เป็นกระเเส

เพราะจะช่วยดันขึ้น Feed

Facebookกลุ่ม

,Marketplace

Content กระเเส เป็นดาบสองคม

คิดให้ดี เพราะอาจโบกรถทัวร์มาลงได้

ขยาย

ความรู้ด้านสินเชื่อ

จะทำให้คุณขยายพอร์ต เเบบก้าวกระโดด

ดอกเบี้ย Refinance ต่ำกว่าดอกเบี้ย Retention

เเต่เตรียมเอกสารยุ่งยากกว่า

หลักการทำ Flipping สามารถสร้างอัตรากำไร

ให้คุณได้มากกว่า 1,000%

ดึงเงินจาก Excess Cash ไปเป็นค่ารีโนเวท

หรือเป็นค่ามัดจำ Flipping

สำหรับใครที่สนใจความรู้อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนมือใหม่ เป็นมืออาชีพ สร้างกำไรหลักล้าน
ความรู้ฉบับเต็มในหนังสือ 2 เล่ม
RICH ทำกำไรตั้งเเต่ซื้อ
ด้วยเงินคนอื่น ราคา 289 บาท
Roadmap to millionaire
ทำกำไรตั้งเเต่ซื้อด้วยเงินคนอื่น
ราคา 790 บาท

แสดงความคิดเห็น

Top