อสังหาฯสร้างรายได้หลักหลายล้านได้จริงหรือไม่โพสต์นี้มีคำตอบ

2. รายได้ทั่วไป(ordinary income)

ตามครูส้มมาดูรายได้หลักตัวเเรก ที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้ก่อนเลยค่ะ

รายได้แฝง มีทั้งหมด 3 แบบ

1. การตัดชำระหนี้(Amortization)

2. มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน(Appreciation)

3. สิทธิประโยชน์ทางภาษี(Tax Benefit)

เราไปเจาะที่ตัวแรกของรายได้แฝงเลยค่ะ

การตัดชำระหนี้(Amortization)

กรณีลงทุนอสังหาฯปล่อยเช่าแบบใช้การกู้สินเชื่อบ้าน(OPM) สิ่งที่เกิดขึ้นคือต้องมีค่าผ่อนธนาคารซึ่งโดยเฉลี่ยสามปีแรกงวดผ่อนจะเป็นส่วนของเงินต้นประมาณ 60% และดอกเบี้ย 40%

เช่นเคสครูส้ม เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 90,000.-

ผ่อนธนาคารเดือนละ 84,000.-

จะเป็นเงินต้น=60%(84,000)=50,400.-

และดอกเบี้ย=33,600.-

ครูส้มใช้การกู้(OPM)เป็นหนี้12ล้าน แต่หลังจากปล่อยเช่าทำให้อสังหาฯพอร์ตนี้ กลายเป็นหนี้ดี ที่สร้างรายได้แบบกระแสเงินสด (cashflow) เดือนละ 90,000.-

และทุกๆเดือนที่ผ่อนชำระหนี้ 84,000.- (คนเช่าจ่ายทั้งหมด ครูส้มเลยเรียก หนี้ดี)

จะทำให้ฝั่งหนี้สินลดลง เดือนละ 50,400.- และกลายมาเป็นฝั่งทรัพย์สินแทน (ดูในalbumรูปภาพ)

ซึ่งเมื่อครบ 1 ปี เท่ากับคนเช่าออมในเงินต้น(DCA) ที่เป็นส่วนการตัดชำระหนี้ (Amortization) ให้ครูส้มถึง =50,400*12=604,800.- เลยทีเดียว (น่าสนใจมั้ยคะ)

ไปดูรายได้แฝงตัวที่2 ที่น่าสนใจมากอีกตัว

มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน(Appreciation)

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าในตัวเอง (เพราะมีจำกัด แต่ความต้องการมีไม่จำกัด)

ราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปีมากกว่าเงินเฟ้อ

>โดยเฉลี่ยถ้าอยู่ในทำเลเกรดA ราคาจะเติบโตสูงถึง ปีละ 20-30%(ดูในalbumรูปภาพ)

รายได้ตัวนี้จะสะสมให้เราไปเรื่อยๆตลอดที่เราถืออสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ และเราจะได้มันออกมาก็ต่อเมื่อเราตัดขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้ออกไป

ยกตัวอย่างเช่น เคสครูส้ม

>เจ้าของเดิมซื้อเมื่อปี 2535 ในราคา 300,000.-

>ผ่านไป 20 ปี มาขายครูส้มที่ราคา 1,500,000.-

มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน20ปี

=(1,500,000-300,000)*100/300,000

=400%/20ปี

=20%/ปี

>ครูส้มถือไปอีก 10 ปี มีราคาประเมินสูง 6,000,000.-และครูส้มเพิ่งทราบว่า วันนี้มีคนประกาศขายในทำเลเดียวกันพื้นที่เท่ากันในราคา 7,500,000.-

มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน10ปี

=(6,000,000-1,500,000)*100/1,500,000

=300%/10ปี

=30%/ปี

รายได้ตัวสุดท้ายของรายได้แฝง

สิทธิประโยชน์ทางภาษี(Tax Benefit)

รายได้ตัวนี้เป็นรายได้แบบกรุบกริบไม่ได้เยอะมาก แต่ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่เราสามารถเอาดอกเบี้ย ที่จ่ายให้กับธนาคารมาขอคืนภาษี ได้สูงสุดที่ 100,000 บาท (อย่าลืมนำไปขอคืนกันด้วยนะคะช่วงยื่นภาษีต้นปี)

สำหรับรายได้หลักตัวที่2ที่ช่างเร้าใจ สามารถทำให้เราเกษียณเร็วและเกษียณรวย

รายได้ทั่วไป(ordinary income) มีทั้งหมด 2 แบบ

1. รายได้ปล่อยเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด (cashflow)

2. รายได้แบบขายทำกำไรส่วนต่าง(capital gain)

มาคุยกันถึงรายได้ที่ช่วยทำให้เราเกษียณได้กันดีกว่าค่ะ

รายได้ปล่อยเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด (cashflow)

เกิดจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผลตอบแทนจะอยู่ในช่วง 6%-15% ต่อปี

แต่ถ้าสามารถซื้อทรัพย์ได้ต่ำกว่าราคาตลาด30-60% และอยู่ในทำเลเกรด A

>อาจจะได้รับค่าเช่าสูงถึง 20-25% ต่อปี ได้เลยทีเดียว

การสร้างรายได้แบบกระแสเงินสด(cashflow)

สามารถทำได้ 2 วิธี

1. ซื้อด้วยเงินสดตัวเอง ซึ่งผลตอบแทนจากค่าเช่า 6-15%ต่อปี สูงกว่าเงินเฟ้อ 3% ทำให้เราได้กำไรจากการลงทุนแน่นอนอย่างต่ำ 3% แต่ตรงกันข้ามถ้าเรานำเงินสดไปฝากธนาคาร ซึ่งจะได้ดอกเบี้ย 0.4 -1.3%ต่อปี ทำให้เมื่อเจอเงินเฟ้อเงินคุณจะขาดทุนทันทีเกือบ 2% เลยทีเดียว

2. ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยสินเชื่อกู้บ้าน(OPM) ซึ่งธนาคารก็จะนำเงินฝากที่พวกเราไปฝากกันในอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก มาปล่อยกู้เป็นสินเชื่อกู้บ้านโดยคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่3-4% ต่อปีแต่เมื่อปล่อยเช่าเราได้ผลตอบแทน 6-15% ต่อปี คุณก็จะมีกำไรเกิดขึ้นจากการกู้ครั้งนี้อย่างต่ำ 3% >แต่ที่สำคัญเรากำลังใช้เงินคนอื่น(OPM)ลงทุนอยู่และยังได้กำไรอีกด้วย

ครูส้มมีอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมาฝาก ในรูป album นะคะ อย่าลืมไปดูเปรียบเทียบ

มาดูรายได้ตัวสุดท้าย ที่ช่วยทำให้เราเกษียณได้เร็วและรวย ถ้าขาดรายได้ตัวนี้คุณจะเติบโตช้ามากใช้เวลานาน รีบไปศึกษากันเลยค่ะ

รายได้แบบขายทำกำไรส่วนต่าง(capital gain)

คือ รายได้ที่เกิดจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ จะได้กำไรส่วนต่างจากการขาย 20-50% ต่อ การขาย1 ครั้ง ดังนั้น ถ้าปีนึงคุณขายได้สัก 3 ครั้ง คุณก็จะได้กำไรสูงถึง 60-150%

การสร้างรายได้แบบกำไรส่วนต่าง(capital gain)

สามารถทำได้ 2 วิธี

1. ลงทุนด้วยเงินสด โดยเฉพาะลงทุนแบบ Flippling ใช้เงินลงทุนต่ำกว่า (เดี๋ยวรอบหน้าครูส้มจะมาพูดถึงอย่างละเอียดอีกที) เราจะใช้เงินลงทุนในส่วนของเงินวางมัดจำ(3-5%) ค่าปรับปรุงทรัพย์(10-15%) และค่าโอน(0-8.3%) โดยสามารถนำทรัพย์ไปขายต่อได้เลยระหว่างที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอยู่

2. ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยสินเชื่อกู้บ้าน(OPM) ในอัตราดอกเบี้ย 3-4%ต่อปี คุณอาจจะมีค่าปรับตอนปิดหนี้ธนาคาร 3% แต่ก็คุ้มกับผลตอบแทนที่ได้มากถึง30-50%ต่อการขาย1ครั้ง (แล้วถ้าทรัพย์นี้เราขายได้ในไม่กี่เดือน เราก็จ่ายดอกเบี้ยไม่ถึง 3%) กำไรหลักหลายแสนอยู่นะคะ

สิ่งสำคัญของรายได้แบบกำไรส่วนต่าง(capital gain) คือ คุณจะโตขึ้นทุกครั้งที่มีการขายออกไป

ซึ่งสามารถใช้เครดิตในการกู้ (OPM)รอบใหม่ หรือใช้เงินสดในการลงทุนแบบ Flippling ควบคู่กันไปก็ได้

จำไว้ว่าทุกๆครั้งที่เราตัดขายเงินกู้(OPM)จะเปลี่ยนเป็นเงินกู(Capital Gain)ทันที

จากเคสของครูส้มเริ่มต้นสร้างรายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 ปีแรกด้วยการปล่อยเช่า(cashflow)

>ได้รายได้จากการตัดชำระหนี้(Amortization) ปีละ 604,800.-

>ได้รายได้จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาฯปีละ30% จาก 1.5 ล้าน เป็น 2.4 ล้าน ใน 2 ปี

>ได้สิทธิ์ประโยชน์ทางภาษีปีละ 33,600.-

หลังจาก 2 ปีครูส้มเริ่มมาลงทุนแบบซื้อ-ขายทำกำไรส่วนต่าง(Capital Gain)

>ขาย 2 ทรัพย์แรก ในพอร์ตปล่อยเช่า ได้กำไรส่วนต่างออกมา 4.17 ล้าน และเริ่มลงทุนแบบ Flippling รวมกับการกู้รอบใหม่(OPM)

ผ่านมาเป็นเวลา 10 ปี ทำให้ครูส้มสร้างพอร์ตอสังหาริมทรัพย์หลักร้อยล้าน มีทรัพย์ปล่อยเช่า 73 ทรัพย์

สร้างรายได้ปล่อยเช่าหลักหลายแสน/เดือน

สร้างรายได้กำไรส่วนต่างการขายหลักล้าน/เดือน

ทั้งหมดนี้ คือ คำตอบว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ถูกวิธีและยืนระยะนานพอ สามารถสร้างรายได้หลักหลายล้านได้จริง แบบไม่ต้องมโน

เช่นเดียวกับลูกศิษย์ครูส้มในคลาส REMC และ HLDD ที่สร้างรายได้หลักแสน-ล้านได้ภายในระยะเวลาไม่ถึงปี

ใครอ่านจนจบบ้าง

ช่วยพิมพ์คอมเมนท์มาว่า “รายได้หลักล้าน”

เพื่อเป็นกำลังใจให้ครูส้มหน่อยค่ะ

ครูส้มส้ม