5 เหตุผลที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้

5. มีพลังทวี(Leverage)สูงมาก

ครูส้มจะพาทุกคนมาเจาะลงไปในแต่ละข้อแบบเห็นภาพ

ตามกันมาได้เลยค่ะ

สำหรับใครที่มีงานหลักเป็นของตัวเองอยู่แล้ว

ครูส้มไม่แนะนำให้ลาออกจากงานเดิมแล้วกระโดดมาทำอสังหาริมทรัพย์เลยนะคะ

เพราะคุณยังไม่มีประสบการณ์มากพอค่ะทำแบบนั้นเสี่ยงมากที่คุณจะเจ๊ง

>สิ่งที่จะต้องทำ คือ ให้คุณลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นงานพ่วงข้าง(Side Hustle)ไปกับงานหลักของคุณไปก่อน เพื่อเรียนรู้และสะสมประสบการณ์จนเชี่ยวชาญ

กฏที่ครูส้มใช้ คือ ถ้ารายได้จากการลงทุนอสังหาฯมันแซงรายได้หลักของคุณเกิน 10 เท่าไปแล้ว

นั่นแสดงว่า คุณมีประสบการณ์และความรู้ในการลงทุนมากพอแล้ว คุณค่อยลาออกจากงานเดิมแล้วมาโฟกัสการลงทุนอสังหาฯแบบเต็มที่ เต็มตัว และเต็มใจ

มาฟังเคสตัวอย่างของครูส้มดีกว่าค่ะ

ย้อนไป 10 ปีก่อน

>ครูส้มมีอาชีพหลักเป็นติวเตอร์สอนพิเศษมีรายได้ชั่วโมงละ 150.- สอนเฉพาะเสาร์-อาทิตย์ วันละ 8-10 ชั่วโมง(วันปกติเรียน ป.โท)

>ทำให้มีรายได้เดือนละประมาณ 12,000.-

>ได้ทุนเรียนอีกเดือนละ 10,000.-

ครูส้มเริ่มเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการไปประมูลทรัพย์บังคับคดีมา 1 หลัง ด้วยราคาที่แพงกว่าตลาดถึง 2 เท่า (ผิดเป็นครู)

แต่ครูส้มก็ลุยต่อ ด้วยการเอาทรัพย์โทรมๆที่ประมูลได้มาปรับปรุงใหม่ จนได้ราคาประเมินเท่ากับราคาที่ประมูลได้ และสามารถกู้ธนาคาร(OPM)โดยใช้รายได้จากการสอนพิเศษได้

ต่อยอดจากรายได้หลักที่เป็นติวเตอร์ นี่คือข้อดีของการทำอสังหาฯพ่วงข้าง คุณสามารถใช้รายได้จากงานหลักมากู้ได้ ดังนั้นอย่าพึ่งลาออกจากงานเดิมนะคะ

ย้ำ ห้ามลาออกจากงานเดิมมาลงทุนอสังหาฯ แต่ให้ลงทุนอสังหาฯควบคู่งานหลักไปด้วยเลย

ไปกันที่ข้อต่อไป อสังหาฯสร้างผลตอบแทนสูงมากและสามารถเติบโตได้แบบก้าวกระโดด

การลงทุนอสังหาฯเป็นอีก 1 ช่องทาง ที่คุณสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการสร้างอิสรภาพทางด้านการเงินได้ และวันนี้ถ้าคุณอยู่ถูกเครื่องมือ คุณจะได้เป้าหมายที่ต้องการเร็วขึ้น

เพราะบางเครื่องมือก็ให้เป้าหมายที่คุณต้องการไม่ได้

ครูส้มเขียนเรื่องนี้อย่างละเอียดในโพสนี้ https://www.facebook.com/2219663845027618/posts/3066793660314628/?d=n

อยากศึกษาเพิ่มเติมตามไปอ่านได้เลยค่ะ แต่ถ้าสรุปคร่าวๆคือ

กฏของเป้าหมาย คือ

1 ต้องมีตัวเลขที่แน่นอน

2 กรอบระยะเวลาที่ชัดเจน จะได้เป็นเป้าหมายที่ทรงพลังและวัดผลได้จริง

เช่น เป้าหมายมีรายได้หรือกำไร 10 ล้าน ในระยะเวลา5ปี

ถ้าคุณทำงานพนักงานประจำ เงินเดือน 15,000.-

ปีนึงจะมีรายได้= 15,000*12=180,000.-

ภายใน 5 ปี จะมีรายได้=180,000*5=900,000.-

ถ้าคุณเป็นพนักงานระดับ Top sale รายได้เดือนละ 100,000.-

ปีนึงจะมีรายได้=100,000*12=1,200,000.-

ภายใน 5 ปีจะมีรายได้=1,200,000*5=6,000,000.-

ถ้าเป็นนักธุรกิจ,เจ้าของกิจการ มีกำไรเดือนละ 200,000.-

ปีนึงจะมีรายได้=200,000*12=2,400,000.-

ภายใน 5 ปีจะมีรายได้=2,400,000*5=12,000,000.-

ถ้าเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์(เช่น เคสคุณรักลงทุนอสังหาฯได้กำไร 1.33 ล้าน ใน 5 เดือน เฉลี่ยรายได้เดือนละ 266,000.- ขอตีตัวเลขกลมๆที่250,000.-)

ปีนึงจะมีรายได้=250,000*12=3,000,000.-

ภายใน 5 ปีจะมีรายได้=3,000,000*5=15,000,000.-

จาก 4 อาชีพ(4 เครื่องมือ)

คุณจะพบว่ามีเพียง 2 อาชีพเท่านั้น

ที่สามารถให้เป้าหมายทางด้านการเงิน

10,000,000.- ภายใน 5 ปี นั่นคือ นักธุรกิจหรือนักลงทุนอสังหาฯ

อีกสองอาชีพไม่สามารถทำได้

ท้ายสุดคุณอยากตั้งเป้าหมายทางด้านการเงินเท่าไหร่

อย่าลืมตรวจสอบว่าตัวเองอยู่บนเครื่องมือที่ถูกต้องรึยัง

ถ้าคำตอบ คือ ใช่ ยินดีด้วย โฟกัสกับมันและลุยต่อแบบ1000X

แต่ถ้าคำตอบคือไม่ใช่

อย่าเสียเวลาจงหาเครื่องมือที่ถูกต้อง

ตั้งแต่ตอนนี้ เพราะลงทุนผิดที่ 10 ปี ก็ไม่มีทางรวย

เอาวิธี Do the Math แบบง่ายสุดไปไหมค่ะ

เช่นคุณตั้งเป้าหมายว่า อยากได้รายได้หรือกำไร

10 ล้าน ภายใน 5 ปี

ง่ายสุดเพื่อดูว่าคุณอยู่ในเป้าหมายนี้ไหม

ให้ซอยเป้าหมายออกมาเล็กที่สุด

=10ล้าน/5ปี

=2ล้าน/ปี

=2ล้าน/12เดือน

=166,666.-/เดือน

ถ้าวันนี้รายได้หรือกำไรคุณไม่ได้แตะ 1.66 แสน/เดือน

แสดงว่าคุณอยู่บนเครื่องมือไม่ถูกต้องละคะ

มาถึงข้อที่ 3 การลงทุนอสังหาฯแบบใหม่สามารถควบคุมความเสี่ยงด้วยตนเองและลงทุนได้ทุกสภาวะเศรษฐกิจ

ครูส้มพูดถึงอย่างละเอียดในโพสนี้ https://www.facebook.com/2219663845027618/posts/3066803413646986/?d=n

ไปติดตามกันได้เลยค่ะ

แต่จะเอาแบบสรุปมาให้ฟังนิดนึง ก็คือ

การลทุนอสังหาฯแบบใหม่ คุณต้องมีกำไรตั้งแต่ซื้อ

(ซื้อต่ำกว่าราคาตลาด30-50%)

ทำให้ลงทุนได้ทุกสภาวะเศรษฐกิจ และก่อนลงทุนอสังหาฯคุณต้องจัดการเพิ่มสภาพคล่องด้วยงบราย-รับรายจ่ายก่อนเสมอ

โดยวิธีการเพิ่มรายรับ หารายได้เพิ่มจากสิ่งที่ตัวเองถนัด พยายามใช้แรงและเวลาของตัวเองก่อนในช่วงแรก(อย่าพึ่งใช้เงินลงทุน)

ลดรายจ่าย โดยเฉพาะรายจ่ายที่ไม่จำเป็นสำหรับค่าอุปโภคบริโภคเลิก CFก่อนนนน ยกเว้น รายจ่ายเพื่อการออมและการลงทุน

เพื่อให้มีกระแสเงินสดคงเหลือเป็นบวกก่อน สัก 6 เดือน

เช็คสภาพคล่อง(Liquidity Formula) โดยใช้สูตรที่อยู่ในalbum รูปภาพ

สภาพคล่องที่ดี นักลงทุนควรมี 1-1.5

กฎข้อแรกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือคุณต้องมีกระแสเงินสดเฉลี่ย 6 เดือนให้เป็นบวก และมีสภาพคล่อง 1-1.5 ก่อน

ถ้าทำได้คุณสามารถเริ่มต้นลงทุนอสังหาฯได้ทันที

Go Go Go

ไปต่อที่ข้อ 4 สร้างรายได้หลักหลายล้านได้จริงแบบไม่มโน

เนื่องจากอสังหาฯสร้างรายได้หลายแบบมาก

ไปอ่านโพสนี้คุณจะเข้าใจข้อนี้ได้แบบแจ่มแจ้งแดงแจ๋

https://www.facebook.com/2219663845027618/posts/3066808496979811/?d=n

แบบสรุปคือ

รายได้จากอสังหาฯมี 2 แบบหลักๆ คือ

1. รายได้แฝง(phantom income)

2. รายได้ทั่วไป(ordinary income)

>รายได้แฝง(phantom income)มีทั้งหมด 3 แบบ

1. การตัดชำระหนี้(Amortization)

2. มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน(Appreciation)

3. สิทธิประโยชน์ทางภาษี(Tax Benefit)

>รายได้ทั่วไป(ordinary income) มีทั้งหมด 2 แบบ

1. รายได้ปล่อยเช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด (cashflow)

2. รายได้แบบขายทำกำไรส่วนต่าง(capital gain)

เมื่อ 5 รายได้นี้รวมตัวกันเมื่อไหร่

คุณจะสามารถมีรายได้จากอสังหาฯหลักหลายล้านได้จริงแบบไม่มโน

ยกตัวอย่างเคสครูส้ม

เริ่มต้นสร้างรายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 ปีแรกด้วยการปล่อยเช่า(cashflow)

>ได้รายได้จากการตัดชำระหนี้(Amortization) ปีละ 604,800.-

>ได้รายได้จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาฯปีละ30% จาก 1.5 ล้าน เป็น 2.4 ล้าน ใน 2 ปี

>ได้สิทธิ์ประโยชน์ทางภาษีปีละ 33,600.-

หลังจาก 2 ปีครูส้มเริ่มมาลงทุนแบบซื้อ-ขายทำกำไรส่วนต่าง(Capital Gain)

>ขาย 2 ทรัพย์แรก ในพอร์ตปล่อยเช่า ได้กำไรส่วนต่างออกมา 4.17 ล้าน และเริ่มลงทุนแบบ Flippling รวมกับการกู้รอบใหม่(OPM)

ผ่านมาเป็นเวลา 10 ปี ทำให้ครูส้มสร้างพอร์ตอสังหาริมทรัพย์หลักร้อยล้าน มีทรัพย์ปล่อยเช่า 73 ทรัพย์

สร้างรายได้ปล่อยเช่าหลักหลายแสน/เดือน สร้างรายได้กำไรส่วนต่างการขายหลักล้าน/เดือน

ทั้งหมดนี้ คือ คำตอบว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ที่ถูกวิธีและยืนระยะนานพอ สามารถสร้างรายได้หลักหลายล้านได้จริง(และอาจมากถึงหลักร้อยล้าน)

ข้อสุดท้าย อสังหาฯมีพลังทวี(Leverage)สูงมาก เป็นการลงทุนที่สามารถใช้เงินคนอื่น(OPM)ลงทุนได้

ทำให้คนธรรมดาสามารถเริ่มลงทุนได้ทันที

เพียงแค่คุณมีรายได้ 15,000.-ต่อเดือนขึ้นไป

พลังทวี คือ เครื่องทุนแรงที่ทำน้อยแต่ได้มาก

การใช้เงินคนอื่นมาลงทุน(OPM) ซึ่งแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด คือ ธนาคาร แต่คุณต้องเลือกใช้สินเชื่อเงินกู้ให้เหมาะสม

สิ่งที่หลายคนมองข้าม นั่นก็คือ หนี้

หนี้ คือ พลังทวี

>ถ้ามันเป็นหนี้ดี(หนี้เพื่อการลงทุน;สินเชื่อกู้บ้าน, สินเชื่อธุรกิจ,สินเชื่อOD)

มันจะสร้างประโยชน์ให้มหาศาล

>แต่ถ้าเป็นหนี้เลว(หนี้อุปโภค-บริโภค;บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรกดเงินสด)

มันก็จะสร้างความหายนะได้ที่สุดเช่นกัน

พนักงานประจำหรือเจ้าของกิจการคนเดียว(E,S) เข้าถึงพลังทวีได้น้อยที่สุดเพราะต้องใช้แรงและเวลาของตัวเองในการสร้างเงิน ซึ่งมีขีดจำกัดทั้งคู่ทั้งแรงและเวลา ต่อให้คุณพยายามมากแค่ไหน

มันก็ติดเพดานอยู่ดี เลยยากมากที่จะพบกับอิสรภาพทางด้านการเงิน

ในขณะที่นักลงทุนหรือเจ้าของธุรกิจ(B,I)ใช้หนี้ดี (ดอกเบี้ยต่ำ) เพื่อเป็นพลังทวี (ดอกเบี้ยการลงทุนสูง 30-50%)แต่ฝั่งที่เป็นพนักงานประจำหรือเจ้าของกิจการคนเดียว (E,S)กำลังฝากเงินดอกเบี้ยต่ำ (0.4-1.3%ต่อปี) แต่กลับใช้หนี้เลว(ดอกเบี้ยสูงถึง 25-28%ต่อปี)เพื่อการอุปโภคบริโภค

เลยไม่ต้องแปลกใจเลยว่า

ใครจะได้รับอิสรภาพทางด้านการเงิน ระหว่างพนักงานประจำ(E)เจ้าของกิจการคนเดียว(S) นักธุรกิจ(B)หรือนักลงทุน(I)

ท้ายสุดครูส้มอยากฝากไว้ว่า

หนี้อสังหาฯสามารถเอาเงินในอนาคต 30 ปีข้างหน้ามาสร้างทรัพย์สินให้คุณในวันนี้ได้เลย

จงเรียนรู้การบริหารหนี้เพื่อสร้างความมั่งคั่ง

เพราะหนี้อสังหาฯ คือ พลังทวี

ที่คนธรรมดาเข้าถึงได้จงใช้มันเพื่อเติบโตและสร้างความมั่งคั่งให้กับคุณ

จาก 5 เหตุผลที่ต้องลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้

คุณชอบข้อไหนมากที่สุด

ช่วยแชร์ให้ครูส้มในคอมเม้นต์ข้างใต้หน่อยค่ะ

แล้วพบครูส้มใหม่ในบทความหน้านะคะ

ใครชอบเนื้อหาที่ครูส้มเขียนฝากกดแชร์เป็นกำลังใจ

ครูส้มส้ม